Nuevos decretos de vivienda 2026: prórroga de hasta dos años, tope del 2 % y renovación por cinco años con indemnización (RDL 28 y 29/2026)

El Consejo de Ministros aprobó el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-leyes de vivienda, publicados en el BOE del 7 de octubre. El Real Decreto-ley 29/2026, «por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible», entra en vigor «el día siguiente al de su publicación» (disposición final decimoprimera), es decir, el 8 de octubre. El Real Decreto-ley 28/2026, «por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual», «entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026» (disposición final segunda). Aquí tienes qué cambia para quien vive de alquiler, con el artículo exacto. Más abajo dejamos lo que decían los decretos derogados el 2 de octubre.

La prórroga extraordinaria de hasta dos años (RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre)

La regula la disposición final quinta del RDL 29/2026. Se aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre en los que:

• el periodo de prórroga obligatoria (los cinco o siete años del art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) «finalice antes del 31 de diciembre de 2028», o
• finalice el periodo de prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2, o el de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

El inquilino tiene que estar «al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores». Si se cumple, la prórroga se aplica «previa solicitud del arrendatario», «por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales», manteniendo «los términos y condiciones del contrato en vigor».

El casero tiene que aceptarla, salvo en tres casos: que hayáis pactado otros términos, que hayáis firmado un contrato nuevo, o que te haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que necesita la vivienda para él o para sus familiares (aunque el contrato no lo previera, «siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad»).

Dos matices: si vives en una zona de mercado residencial tensionado, se aplica antes la prórroga de esas zonas (art. 10.3 de la ley), que es incompatible con esta; y la prórroga no se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo «con una renta inferior en al menos un cinco por ciento».

El tope a la subida anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (RDL 29/2026)

La disposición final sexta se aplica a los contratos cuya renta deba actualizarse porque se cumple la anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, «no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta»;
• en los demás casos, la subida es la que pactéis de nuevo; sin ese nuevo pacto, «el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento».

Además, el artículo 18.1 de la ley queda así: si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza («En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos»), y la actualización anual nunca puede superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).

Otros cambios en la ley de alquileres desde el 8 de octubre (art. 3 del RDL 29/2026)

• Habitaciones: el alquiler de vivienda habitual incluye ya «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda» (art. 2.1). La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa (art. 17.9).
• Alquiler temporal: es el de quien está «temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable» (art. 2.3). El contrato debe recoger esa causa, y si no la recoge pasa a regirse como vivienda habitual «con efectos retroactivos» (art. 7.2). Dura más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses (art. 9 bis). Puedes irte al mes avisando con diez días (art. 11.2) y la garantía adicional no puede pasar de una mensualidad (art. 36.5).
• Renta de un contrato nuevo en zona tensionada: no puede superar la última renta de los cinco años anteriores en esa vivienda, actualizada; solo puede subir hasta un 10 % más en casos tasados (rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad recientes, o contrato de diez años o más) (art. 17.6). Si el casero es gran tenedor (más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de uso residencial; la comunidad autónoma puede bajarlo a cinco o más en la zona tensionada, art. 3.k de la Ley 12/2023, en la redacción del art. 4 del RDL 29/2026), el límite es el del índice de precios de referencia (art. 17.7).
• Irte antes de tiempo (vivienda habitual): pasados seis meses, avisando con treinta días y sin indemnizar al casero (art. 11).
• Gastos de agencia: los de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2). Los tributos de la vivienda tampoco, salvo que el obligado tributario seas tú (art. 20.1).
• Garantías: además de la fianza, el casero puede pedir una garantía adicional de como máximo dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el casero es una persona jurídica), y «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta» (art. 36.5).
• Reparaciones: si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puedes pedir la reparación por escrito con un presupuesto; si en quince días naturales el casero no responde o se niega sin justificación, puedes hacerla tú y descontarla de las rentas futuras, con un coste razonable y acreditado documentalmente (art. 21.5).
• Al devolver el piso: se firma un documento con el estado de la vivienda; si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que la entregaste en buen estado salvo prueba en contrario (art. 36.7).
• Contrato por escrito: si lo pides tú, es obligatorio; si no se hace, el contrato verbal sigue siendo válido (art. 37.2).
• Anuncios: los anuncios de alquiler deben incluir el índice de referencia del precio si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta que se aplique y, cuando proceda, el código de la vivienda y si el casero es gran tenedor (art. 20 del RDL 29/2026).

Desahucios de personas vulnerables (arts. 2 y 5 del RDL 29/2026)

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el tribunal suspende el proceso si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, y quien demanda es una entidad dedicada a comprar inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados «por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado» con el objeto de «eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales». También vale si ya hay sentencia o lanzamiento acordado, mientras no se haya ejecutado. No se aplica a las administraciones ni a las empresas públicas de vivienda social (art. 2.1). Con otros demandantes, y fuera de los casos del nuevo art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tribunal pide a la administración que ofrezca una alternativa y, si no la hay, suspende el proceso; la suspensión se revisa cada doce meses y se levanta, como mucho, a los tres años (art. 2.2). Ojo: no hay suspensión si el tribunal aprecia que pesa más la vulnerabilidad del casero (salvo que sea una persona jurídica o un gran tenedor), y la vulnerabilidad económica del inquilino «tampoco prevalecerá» cuando el casero sea una persona física con dos viviendas o menos. Y en los desahucios por impago de un inquilino vulnerable, la administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o pagar lo debido; si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la deuda y no hay lanzamiento (nuevo art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La suspensión no te libra de seguir pagando la renta.

La prórroga por plazos de cinco años con indemnización (RDL 28/2026, desde el 15 de noviembre)

El RDL 28/2026 da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No se aplica hasta el 15 de noviembre de 2026. Desde entonces:

• Pasados los cinco años de contrato (siete si el casero es una persona jurídica), si nadie avisa, el contrato «se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica». El casero tiene que avisar con seis meses de antelación; tú, con dos.
• Si el casero comunica que no renueva, te debe una indemnización: la mayor de doce mensualidades o una mensualidad por cada año que hayas vivido en la vivienda, calculadas con el valor superior del sistema estatal de referencia de precios de alquiler (o con tu renta, si no hay valor de referencia). Se paga al entregar la vivienda.
• No hay indemnización si el casero, siendo persona física, necesita la vivienda para él o para familiares hasta el segundo grado (si a los tres meses no la ocupan, salvo fuerza mayor, sí la hay); si en los doce meses anteriores al aviso has pasado más de seis sin vivir en ella, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo tu cónyuge o tus hijos dependientes; si en la fecha del aviso tienes en el mismo municipio otra vivienda apta, en propiedad o con un derecho real de uso o disfrute, y puedes ocuparla; si firmáis un contrato nuevo; o si rechazas, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de contrato nuevo sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos cinco años (siete si es persona jurídica) y con la renta limitada por el art. 17.6 aunque la vivienda no esté en zona tensionada (art. 10.2). Estas causas tienen que constar «de forma expresa, detallada y por escrito» en el aviso.
• Tampoco hay indemnización si podías pedir una prórroga legal obligatoria para el casero y no la pediste; si la pides, la indemnización se cobra cuando termine esa prórroga. Si el casero vende la vivienda, el comprador que se subrogue asume la indemnización (art. 10.1).
• Si el casero y tú acordáis después una prórroga, no puede ser de menos de cinco años (siete si es persona jurídica), y son nulas las cláusulas que empeoren tu contrato (art. 10.3 y 10.4). Se mantienen la prórroga de un año por vulnerabilidad y la de hasta tres años en zona tensionada (art. 10.5 y 10.6).
• Cómo encaja con la prórroga de dos años del RDL 29/2026: esa prórroga «no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1». Si se te aplica la de dos años después de que el casero avisara de que no renueva, el contrato se extingue al acabarla (salvo acuerdo o contrato nuevo), y si el casero no tiene ninguna de las causas del art. 10.2, te debe la indemnización (disposición adicional primera del RDL 28/2026). Ojo con la numeración: desde el 15 de noviembre, la prórroga de zona tensionada que cita el RDL 29/2026 como art. 10.3 pasa a ser el art. 10.6.
• Contratos ya firmados: se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Los avisos de no renovación que el casero hizo válidamente antes de la publicación del decreto en el BOE (7 de octubre) siguen valiendo y no dan derecho a indemnización, aunque después se te aplique una prórroga extraordinaria. Si el 15 de noviembre a tu contrato le quedan menos de seis meses para vencer, el casero puede avisar con cuatro meses de antelación. Si ya estás en los tres años de prórroga anual, sigues en ella hasta el final y después se aplica el régimen nuevo. Si tu contrato está en tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil), el régimen nuevo se te aplica desde su primer vencimiento posterior al 15 de noviembre, y para los cinco o siete años se suma todo el tiempo desde el contrato original (disposición transitoria única).

Si pediste la prórroga con el decreto derogado

El RDL 29/2026 da por válidas, sin pedirlas de nuevo, las prórrogas solicitadas con el RDL 8/2026 de marzo (disposición transitoria primera). No dice nada de las que se pidieron con el RDL 26/2026 mientras estuvo en vigor (del 1 al 2 de octubre). La prórroga del RDL 29/2026 se aplica «previa solicitud del arrendatario» desde el 8 de octubre. Si pediste la anterior, guarda la prueba de esa primera solicitud y de su fecha.

Los decretos derogados el 2 de octubre (RDL 26/2026 y RDL 27/2026)

El Congreso votó en contra de convalidar los dos decretos de vivienda del 29 de septiembre: el Real Decreto-ley 26/2026 «ha sido rechazado por 172 votos a favor y 178 en contra» y el Real Decreto-ley 27/2026 «por 166 votos a favor y 184 en contra» (nota de prensa del Congreso). Lo que sigue explica lo que decían y ya no se aplica: para tu contrato rigen los decretos nuevos de arriba.

Qué decía el RDL 26/2026 (derogado)

1. La prórroga extraordinaria de hasta dos años (derogada)

La disposición final quinta permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales, con los mismos términos y condiciones del contrato. Tienes derecho si se cumplen estas condiciones:

• Tu contrato es de vivienda habitual, está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos y está vigente el 1 de octubre de 2026.
• Se acaba el periodo de prórroga obligatoria (los cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica, como una empresa) antes del 31 de diciembre de 2028, o se acaba la prórroga tácita de los artículos 10.1 y 10.2 de la ley, o la tácita reconducción del Código Civil.
• Estás al corriente de pago y lo has estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

La prórroga no llega sola: se pide. El decreto no fija una forma ni un plazo para pedirla; lo prudente es hacerlo por escrito, de forma que quede constancia de la fecha (por ejemplo, burofax), y antes de que venza tu contrato.

El casero tiene que aceptarla, salvo en estos casos:

• Habéis pactado otras condiciones o habéis firmado un contrato nuevo.
• Os ponéis de acuerdo en renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.
• Te ha comunicado que necesita la vivienda para él o para sus familiares, en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la ley. Ese artículo la prevé para caseros que son personas físicas, pasado el primer año del contrato, y para vivienda permanente suya, de familiares en primer grado o de su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. El aviso tiene que llegar al menos dos meses antes y diciendo la causa. Para esta prórroga no hace falta que esa necesidad esté escrita en el contrato, pero sí que sea real y acreditada.

Si vives en una zona tensionada, la prórroga de hasta tres años que ya existía (art. 10.3 de la ley) tiene preferencia: las dos no se suman.

Si ya pediste la prórroga del Real Decreto-ley 8/2026 mientras estuvo vigente, esa solicitud vale sin repetirla, y conservas tu derecho a desistir del contrato. Cuando se acabe esa prórroga, una nueva se pide con las reglas de este decreto (disposición transitoria primera).

2. El tope a la subida anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (derogado)

Si tu contrato cumple año (y toca actualizar la renta) entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la disposición final sexta dice que:

• Si tu renta ya está por encima del límite del sistema de índices de precios de referencia, no se puede subir nada.
• En los demás casos, la subida es la que pactéis ahora. Si no hay nuevo pacto, no puede pasar del 2 %.

Además, la nueva redacción del artículo 18.1 de la ley dice que, si no hay pacto expreso, la renta no se actualiza, y que la subida anual nunca puede superar la variación del índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV).

3. Otras reglas que cambiaba en la ley de alquileres (derogadas)

El decreto no dice expresamente si estas reglas alcanzan a los contratos firmados antes del 1 de octubre (solo lo regula para los de temporada, más abajo). En los contratos nuevos se aplican desde esa fecha.

• Nada de gastos de agencia ni de formalización: no se te pueden cobrar ni directa ni indirectamente, ni tampoco los de renovar o cambiar el contrato (art. 20.2).
• Garantías: no pueden obligarte a contratar un seguro de impago, y la garantía adicional a la fianza no puede pasar de dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el casero es persona jurídica) (art. 36.5).
• Reparaciones urgentes: si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o hacen falta reparaciones de las que corresponden al casero, puedes pedirlas por escrito con un presupuesto razonable. El casero tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla; si no responde o se niega sin justificación, puedes hacer la obra y descontarla de las rentas futuras; el coste tiene que ser razonable y quedar acreditado documentalmente (art. 21.5).
• Al dejar el piso, casero e inquilino firman un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume, salvo prueba en contrario, que la entregaste en buen estado (art. 36.7).
• Contrato por escrito: si lo pides, es obligatorio hacerlo por escrito, aunque un contrato verbal sigue siendo válido (art. 37).
• Si el casero vende la vivienda, tienes derecho de tanteo durante treinta días naturales desde que te lo notifique, y no se puede pactar que renuncies a él (art. 25).

Habitaciones y alquiler de temporada: lo que cambiaba (derogado)

Es lo más habitual al llegar a España, y es lo que más cambia (artículo 3 del decreto, que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos):

• Alquilar una habitación como tu casa es alquiler de vivienda habitual. La ley incluye ahora «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda» (art. 2.1). Solo es temporal si la alquilas porque estás desplazado temporalmente, con las condiciones del punto siguiente (art. 2.3). Además, la suma de las rentas de los contratos de habitaciones vigentes a la vez en un piso no puede superar la renta del piso entero (art. 17.9).
• El alquiler de temporada necesita una causa. Solo es temporal cuando cubre tu necesidad de vivienda porque estás desplazado temporalmente de tu domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (art. 2.3). El contrato tiene que decir esa causa, y si no la dice, se trata como alquiler de vivienda habitual desde el primer día. Probarla le toca al casero (art. 7.2).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, hasta doce meses. Si pasa de doce meses sin causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y en la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su duración mínima y sus prórrogas (art. 9 bis).
• Reparaciones en el alquiler temporal: el casero tiene que responder en cinco días hábiles; si no lo hace, puedes hacer la reparación y reclamarle el importe o, justificándolo, descontarlo de la renta del mes siguiente (art. 21 bis).
• Contratos temporales seguidos en la misma vivienda: la renta de los siguientes no puede subir cada año más que el IRAV (art. 17.8).
• Garantía: en los alquileres temporales, la garantía adicional a la fianza no puede pasar de una mensualidad (art. 36.5).
• Irte antes: en un alquiler temporal puedes desistir cuando haya pasado un mes, avisando con diez días; en el de vivienda habitual, a los seis meses, avisando con treinta días. En los dos casos, sin indemnización (art. 11).
• Si tu contrato de temporada es anterior al 1 de octubre, sigue con sus reglas hasta la fecha pactada y entonces se extingue sin prórroga. Si se renueva, pasa a regirse por las reglas nuevas (disposición transitoria octava de la ley).

Estas reglas sobre alquiler temporal y por habitaciones se aplican sin perjuicio de las normas de cada comunidad autónoma, que rigen en su territorio (nueva disposición adicional duodécima de la ley). Si vives en Cataluña, por ejemplo, mira también la norma catalana.

A quién no se aplicaba

• Tu nacionalidad no importa. La Ley de Arrendamientos Urbanos no distingue entre inquilinos españoles y extranjeros, y el decreto no toca la ley de extranjería.
• La prórroga de dos años no es para contratos de temporada: es solo para contratos de vivienda habitual vigentes el 1 de octubre.
• No es para quien tiene impagos: hay que estar al corriente y haberlo estado los ocho meses anteriores.
• No cubre los pisos turísticos: la cesión turística, que no puede superar los 31 días, sigue fuera de la ley de alquileres (art. 5.e).

Otras medidas del decreto (derogadas)

• Desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional (art. 2), hasta el 31 de diciembre de 2030. Si quien demanda es una entidad que compra viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación, para eludir la función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad, el juez suspende el proceso cuando el inquilino es vulnerable (con informe de los servicios sociales o según los criterios del art. 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no tiene alternativa habitacional. Con otros demandantes, el juez pide a la administración que informe de los recursos que tiene y suspende si no contesta o no los tiene; la suspensión se revisa cada doce meses y se levanta, entre otros casos, a los tres años o si rechazas sin causa la alternativa que te ofrezcan. La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el casero es una persona física con dos viviendas o menos, y la suspensión no elimina la obligación de pagar la renta. Alcanza también a los procesos con sentencia o lanzamiento ya acordado, mientras el lanzamiento no se haya ejecutado (art. 2), y a las ejecuciones en curso en las que no se haya practicado, aunque la suspensión anterior ya se hubiera resuelto o agotado (disposición transitoria segunda).
• Enervación extraordinaria: si el inquilino está en situación de vulnerabilidad económica y la administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada, esta tiene dos meses para ofrecerla o pagar la deuda; mientras, el proceso queda suspendido. Si no hace ninguna de las dos cosas, la administración queda subrogada en la deuda, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad (art. 5, nuevo art. 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
• Deducción en la renta por alquiler de vivienda habitual: el 10 % de lo pagado, si tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros. La base máxima es de 11.630 euros al año si tu base imponible no pasa de 23.007,20 euros; entre esa cifra y 33.007,20 euros, se restan de 11.630 euros el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre tu base imponible y 23.007,20 euros. No se aplica si, durante al menos la mitad del año, tú o alguien de tu unidad familiar sois titulares, solos o con otros, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho de uso o disfrute de otra vivienda a menos de 50 km, salvo que una resolución administrativa o judicial impida vivir en ella (art. 6, nuevo art. 68.6 de la ley del IRPF, con efectos desde la entrada en vigor del decreto).
• Compras especulativas: hasta el 31 de diciembre de 2028 se limita que adquieran viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de tasación las entidades que tengan por objeto adquirir inmuebles, con excepciones (art. 1).
• Línea TU CASA para la primera vivienda: préstamos a interés cero y sin comisiones por el menor de estos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros. Los beneficiarios y los requisitos los fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros, que aún no se ha publicado (art. 19).

¿Vives en una zona tensionada?

Las declara cada comunidad autónoma y las publica el Ministerio de Vivienda. Según su nota del 29 de julio de 2026, hay 317 municipios en cinco comunidades: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Comprueba tu municipio y hasta cuándo vale la declaración en el buscador oficial del Ministerio. Si estás en una, además de la prórroga de hasta tres años del artículo 10.3, la renta de un contrato nuevo no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores en esa vivienda, ya actualizada (art. 17.6), y si el casero es un gran tenedor, tampoco el índice de precios de referencia (art. 17.7).

El Tribunal Constitucional desestimó el recurso del Gobierno Vasco contra, entre otros, el artículo 18 de la Ley 12/2023, el que regula la declaración de zonas tensionadas (STC 59/2026, de 8 de septiembre, publicada en el BOE el 12 de octubre de 2026). Ese artículo sigue vigente.

El mismo día que el decreto de vivienda anterior, el Consejo de Ministros aprobó un segundo decreto, el de la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Se publicó en el BOE el 1 de octubre de 2026 y entró en vigor al día siguiente (Real Decreto-ley 27/2026, disposición final segunda).

El segundo decreto, también derogado: la renovación automática (RDL 27/2026)

El RDL 27/2026 da una nueva redacción al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994). Afecta a los contratos de vivienda habitual (no al alquiler de local, de temporada ni de otro uso distinto del de vivienda) y cambia lo que pasa después de que se cumplan los años mínimos del contrato.

Sin el decreto: cumplido el plazo mínimo (cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica, por ejemplo una empresa), el contrato se prorrogaba año a año hasta un máximo de tres años más y, agotado ese tiempo, se extinguía o entraba en la tácita reconducción del Código Civil.

Con el decreto (derogado): cumplido ese mismo plazo mínimo, si ninguna de las partes avisa de que no quiere continuar, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años (o siete si el casero es persona jurídica). Esto vale al vencer el plazo mínimo y también al vencer cualquiera de las prórrogas posteriores, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley. Con el nuevo art. 10.1 de la LAU, la continuidad del contrato pasa a ser la regla.

Qué habría cambiado para quien alquila

• Avisos para no renovar. El casero que no quiera prorrogar debe avisarte con seis meses de antelación (la exposición de motivos del decreto explica que hasta ahora el preaviso era de cuatro). Tú, si eres quien no quiere seguir, debes avisar con dos meses (art. 10.1).
• Indemnización si el casero no renueva. Si el casero comunica válidamente que no prorroga, debe indemnizarte con, al menos, el importe de doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas a la tuya —no de la renta de tu propio contrato—, calculada, cuando sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios de alquiler; y nunca menos de una mensualidad por cada año que hayas vivido en la vivienda (prorrateando por meses los periodos inferiores al año y por días los inferiores al mes). Se paga al entregar la vivienda, salvo en el caso en que el casero alegue que la necesita para sí o su familia (letra a, más abajo), donde solo es exigible si no la ocupa en tres meses (arts. 10.1 y 10.2.a).
• Sin indemnización si ya te corresponde una prórroga legal. No hay indemnización cuando, respecto del vencimiento del que te avisan, reúnas los requisitos para obtener una prórroga legal de aceptación obligatoria para el casero, aunque no la hayas pedido (art. 10.1, párrafo tercero).

Cuándo no había indemnización aunque el casero no renovara

El decreto fija varios supuestos, que el casero debe hacer constar de forma expresa, detallada y por escrito en el aviso de preaviso (art. 10.2). Además de los cinco casos concretos, la letra f) añade una cláusula abierta, así que la lista no es del todo cerrada:

• a) Que el casero, siendo persona física, necesite la vivienda para sí, para familiares de segundo grado (consanguinidad o adopción) o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si a los tres meses no la ha ocupado quien debía, salvo fuerza mayor, tendrás derecho a la indemnización.
• b) Que no hayas habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares) o que en ella hayan seguido viviendo las personas previstas en el art. 7.1 de la ley.
• c) Que en la fecha del aviso dispongas, en el mismo municipio, de otra vivienda apta para tus necesidades, siendo titular de su pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pudiendo ocuparla.
• d) Que firméis un contrato nuevo.
• e) Que rechaces —de forma expresa o tácita— una oferta fehaciente del casero, sobre la misma vivienda y dentro del plazo de preaviso, para firmar un nuevo contrato que te garantice cinco o siete años y ajuste la renta a las reglas del art. 17.6, incluso aunque la vivienda no esté en una zona tensionada.
• f) Que concurra otra circunstancia justificada que, en el caso concreto, haga prevalecer los intereses del casero cuando este tenga una vulnerabilidad acreditada.

Si el casero vende la vivienda, no pierdes el derecho a la indemnización: lo asume el comprador que se subroga como nuevo casero, salvo que concurra alguna de las causas anteriores (art. 10.1).

Prórrogas voluntarias y cláusulas nulas (según el decreto derogado)

• Si, tras avisarte de la no renovación, finalmente acordáis una prórroga voluntaria, esta no podrá ser inferior a los plazos del apartado primero (cinco o siete años) (art. 10.3).
• Son nulas y se tienen por no puestas las cláusulas de esos acuerdos de prórroga que empeoren las condiciones del contrato original en tu perjuicio (art. 10.4).

Prórrogas extraordinarias que mantenía el decreto

Ambas operan solo cuando el contrato fuera a extinguirse por haber avisado el casero de que no prorroga:

• Por vulnerabilidad: a solicitud del inquilino, prórroga extraordinaria de hasta un año, acreditando una situación de vulnerabilidad social y económica con informe de los servicios sociales emitido en el último año; es de aceptación obligatoria para el casero cuando sea gran tenedor, salvo que firméis un contrato nuevo (art. 10.5).
• En zona de mercado residencial tensionado: a solicitud del inquilino, prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, mientras esté vigente la declaración de la zona; es obligatoria para el casero salvo que pactéis otros términos, firméis un nuevo contrato con las limitaciones de renta que correspondan, o el casero haya comunicado, en los plazos y condiciones del art. 9.3, que necesita ocupar la vivienda para sí, familiares de segundo grado o cónyuge (art. 10.6).
• Cuando concurran varias prórrogas extraordinarias puedes optar por la que te resulte más favorable, pero sin perjuicio de la aplicación preferente de la de zona tensionada, que es incompatible con las demás y prevalece sobre ellas (art. 10.5 y 10.6).

Contratos ya firmados (según el decreto derogado)

El nuevo régimen se aplica a los contratos vigentes, pero solo a los vencimientos que se produzcan con posterioridad al día siguiente a la entrada en vigor, es decir, a partir del 4 de octubre de 2026 (disposición transitoria única):

• Si a tu contrato le quedan menos de seis meses para el vencimiento cuando entra en vigor el decreto, el casero puede avisarte de la no renovación con cuatro meses de antelación.
• Los contratos que ya estén en el periodo de prórroga anterior siguen con esas reglas hasta que termine; a partir de ahí se les aplica el nuevo artículo 10.
• Los contratos en tácita reconducción (art. 1566 del Código Civil) quedan sujetos al nuevo artículo 10 a partir del primer vencimiento que ocurra una vez pasados cuatro meses desde la entrada en vigor; hasta ese momento se rigen por los arts. 1566 y 1581 del Código Civil. El tiempo del contrato original y el de la tácita reconducción se suman para la duración mínima, y el casero puede avisar con cuatro meses. Las comunicaciones para poner fin a la tácita reconducción hechas válidamente antes de la entrada en vigor conservan su eficacia y no generan indemnización.
• Si ya recibiste un aviso de no renovación válido antes de la entrada en vigor, la exposición de motivos del decreto señala que conserva su eficacia y no genera indemnización; en la parte dispositiva esto consta de forma expresa solo para la tácita reconducción.

Este segundo decreto se coordina con el anterior (RDL 26/2026): su prórroga extraordinaria no se aplica cuando proceda la renovación del nuevo artículo 10.1 (disposición adicional primera del RDL 27/2026). Y si esa prórroga del RDL 26/2026 recae sobre un contrato con no renovación ya comunicada, el contrato se extingue al acabarla —salvo que acordéis una prórroga conforme a los apartados 3 y 4 del art. 10 o firméis un contrato nuevo—; si entonces no concurre ninguna causa del art. 10.2, nace tu derecho a la indemnización.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026): arts. 2, 3 (Ley 29/1994, arts. 2, 7, 9 bis, 10, 11, 17, 18, 20, 21, 36 y 37), 4, 5 y 20; disposición transitoria primera; disposiciones finales quinta, sexta y decimoprimera (entrada en vigor).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026): artículo único (nueva redacción del art. 10 de la Ley 29/1994); disposición adicional primera; disposición transitoria única; disposición final segunda (entrada en vigor).
• Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución del Congreso y del Senado y de convocatoria de elecciones (arts. 1 y 2).
• Constitución Española, arts. 78.2 y 86.2.
• Congreso de los Diputados, nota de prensa del 2 de octubre de 2026: «El Congreso ha derogado este viernes dos reales decretos-ley en materia de vivienda» (votaciones del RDL 26/2026 y del RDL 27/2026).
• Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre de 2026): artículo único (nueva redacción del art. 10 de la Ley 29/1994); disposición adicional primera; disposición transitoria única; disposición final segunda (entrada en vigor).
• Código Civil, arts. 1566 y 1581.
• Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre de 2026): arts. 1, 2, 3, 5, 6 y 19; disposiciones transitorias primera y segunda; disposiciones finales quinta, sexta y undécima.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, art. 9.3 (texto consolidado) y artículos modificados por el decreto.
• Constitución Española, art. 86.
• Resolución de 28 de abril de 2026, del Congreso de los Diputados (derogación del RDL 8/2026).
• La Moncloa: rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026 (vídeo oficial; fuente del pleno anunciado).
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: nota de 29 de julio de 2026 y consulta de zonas tensionadas.