Decreto de vivienda 2026: qué ha aprobado el Gobierno (desahucios, renovación del alquiler) y qué cambia si alquilas

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes dos reales decretos-leyes de vivienda. Así los presentó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa oficial. El texto definitivo todavía no se ha publicado: la propia ministra explicó que el texto «ha estado muy abierto» hasta el último momento y que las fechas de entrada en vigor se estaban ajustando.

Qué ha aprobado el Gobierno

1. Real decreto-ley para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible

La ministra lo ordenó en cuatro bloques:

• Desahucios: se amplía la vigencia del llamado escudo social hasta el 31 de diciembre de 2030 y se refuerzan los mecanismos de protección de las administraciones.
• Compras especulativas: se identificará a las empresas que compran vivienda para especular (los llamados fondos buitre) para prohibirles seguir comprando y paralizar esas compras, y se reordena la fiscalidad de las socimis para orientarlas a la vivienda asequible.
• Fraude en el alquiler: el decreto regula el alquiler de temporada y el de habitaciones, que según la ministra se usan para esquivar la protección de los contratos de vivienda habitual, y aplica a los pisos turísticos «un IVA al 10 %». Sobre las habitaciones, la ministra explicó que el texto incluye una cláusula competencial: en Cataluña, por su derecho civil propio, no se aplicaría esta norma sino la catalana.
• Precio del alquiler: en el turno de preguntas, la ministra añadió que se va a «congelar el precio del alquiler […] a un 2 %». Preguntada por hasta cuándo, dijo que tenía que revisar la última versión del texto.
• Menos esfuerzo económico: bonificaciones fiscales graduadas para rentas de hasta 33.000 euros, que según las estimaciones de la Agencia Tributaria citadas por la ministra llegarán a unos 1.600.000 hogares; un préstamo a interés cero para comprar la primera vivienda (mecanismo «Tu Casa»), e IVA superreducido del 4 % para la vivienda de promoción pública y la vivienda protegida.

2. Real decreto-ley de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Introduce la renovación automática de los contratos de alquiler, «con salvaguardas por distintas circunstancias», según la ministra, que puso como ejemplo la necesidad del propietario de ocupar la vivienda para sí o para un familiar. Según explicó, más que una prórroga temporal es un cambio de modelo, con renovaciones cada cinco años cuando el casero es una persona física y cada siete cuando es una empresa. La ministra reconoció que este segundo texto se ha trabajado menos con los grupos parlamentarios.

Qué significa para ti si alquilas en España

• Hoy no cambia nada todavía. Tu contrato sigue como está hasta que los decretos se publiquen en el BOE y entren en vigor. Hasta entonces no se conocen los requisitos ni los plazos exactos: a qué contratos alcanza la renovación, desde cuándo, ni hasta cuándo dura la congelación. La ministra dijo que el texto se entregaría «en unas horas».
• Tu nacionalidad no importa. La Ley de Arrendamientos Urbanos no distingue entre inquilinos españoles y extranjeros, y lo que se ha anunciado modifica el régimen del alquiler de vivienda, no la ley de extranjería.
• Si alquilas una habitación o un piso de temporada, que es lo más habitual al llegar a España, estate atento: son justo las dos modalidades que el decreto va a regular.
• No firmes renuncias ni cambies de contrato por prisas. Espera a que salga el texto oficial y guarda tu contrato y los justificantes de pago al día.

Lo que ya dice la ley de alquiler hoy

Mientras los decretos no estén en el BOE, y también si el Congreso no los convalida, tu contrato de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esto es lo que dice hoy:

• Duración mínima: aunque firmes por menos, el contrato se prorroga cada año hasta llegar a cinco años, o siete si el casero es una empresa (persona jurídica). Tú puedes no renovar avisando con treinta días de antelación (art. 9.1).
• Prórroga tácita: cumplido ese mínimo, si nadie avisa (el casero con cuatro meses de antelación, tú con dos), el contrato sigue año a año hasta tres años más (art. 10.1).
• Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad: al acabar esos plazos, puedes pedir un año más con un informe de los servicios sociales de tu ayuntamiento o comunidad emitido en el último año. Si el casero es un gran tenedor, tiene que aceptarla, salvo que hayáis firmado un contrato nuevo (art. 10.2).
• En zona tensionada: al acabar esos plazos, puedes pedir prórrogas anuales de hasta tres años con las mismas condiciones, y el casero tiene que aceptarlas salvo que acordéis otra cosa, firméis un contrato nuevo o él haya avisado en plazo de que necesita la vivienda para él o su familia (art. 10.3).
• Fianza: una mensualidad en vivienda (art. 36.1). Además, en contratos de hasta cinco años (siete si el casero es empresa), cualquier garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades (art. 36.5).

Ojo: la prórroga de las zonas tensionadas y la de vulnerabilidad se piden; no llegan solas.

¿Vives en una zona tensionada?

Las declara cada comunidad autónoma y las publica el Ministerio de Vivienda en el BOE cada trimestre. Según su nota del 29 de julio de 2026, hay 317 municipios en cinco comunidades: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Entre ellos están Barcelona, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, San Sebastián, Pamplona, A Coruña y Santiago de Compostela; en Asturias, solo algunos barrios y núcleos (por ejemplo, La Arena y Cimadevilla en Gijón). Cada declaración dura tres años. Comprueba tu municipio y hasta cuándo vale en el buscador oficial del Ministerio.

Qué pasa ahora

1. BOE: los decretos entran en vigor cuando se publiquen, en la fecha que diga su texto.
2. Congreso: en los treinta días siguientes vota si los convalida o los deroga (art. 86.2 de la Constitución). La ministra anunció que el Gobierno prevé un pleno extraordinario el próximo viernes para convalidarlos.
3. El precedente: el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler, no superó ese paso: el Congreso acordó su derogación (Resolución de 28 de abril de 2026).

Actualizaremos esta página cuando salga el BOE y después de la votación del Congreso.

Fuentes

• La Moncloa: rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026 (vídeo oficial).
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, arts. 9, 10 y 36 (texto consolidado).
• Constitución Española, art. 86.
• Resolución de 28 de abril de 2026, del Congreso de los Diputados (derogación del RDL 8/2026).
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: nota de 29 de julio de 2026 y consulta de zonas tensionadas.