Wohnungsdekret 2026 in Spanien: was die Regierung beschlossen hat (Zwangsräumungen, Mietverlängerung) und was sich für Mieter ändert

Der Ministerrat hat an diesem Dienstag zwei königliche Gesetzesdekrete zum Wohnen beschlossen. So stellte sie Wohnungsministerin Isabel Rodríguez auf der offiziellen Pressekonferenz vor. Der endgültige Text ist noch nicht veröffentlicht: Die Ministerin erklärte selbst, der Text sei bis zuletzt «sehr offen» gewesen und die Daten des Inkrafttretens würden noch angepasst.

Was die Regierung beschlossen hat

1. Königliches Gesetzesdekret zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnraums und zur Ausweitung des bezahlbaren Angebots

Die Ministerin gliederte es in vier Blöcke:

• Zwangsräumungen: Der sogenannte soziale Schutzschild wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert, und die Schutzmechanismen der Verwaltungen werden gestärkt.
• Spekulative Käufe: Unternehmen, die Wohnungen zu Spekulationszwecken kaufen (die sogenannten Geierfonds), sollen identifiziert werden, um ihnen weitere Käufe zu verbieten und diese Käufe zu stoppen; außerdem wird die Besteuerung der SOCIMI (spanische REITs) neu geordnet, um sie auf bezahlbaren Wohnraum auszurichten.
• Betrug bei der Miete: Das Dekret regelt die befristete Saisonmiete und die Zimmervermietung, die laut der Ministerin genutzt werden, um den Schutz der Mietverträge über den Hauptwohnsitz zu umgehen, und belegt Ferienwohnungen mit «einer Mehrwertsteuer von 10 %». Zur Zimmervermietung erklärte die Ministerin, der Text enthalte eine Zuständigkeitsklausel: In Katalonien würde wegen seines eigenen Zivilrechts nicht diese Regelung gelten, sondern die katalanische.
• Mietpreise: In der Fragerunde ergänzte die Ministerin, der Mietpreis werde «auf 2 % eingefroren». Auf die Frage, bis wann, sagte sie, sie müsse die letzte Fassung des Textes prüfen.
• Weniger finanzielle Belastung: gestaffelte Steuervergünstigungen für Einkommen bis 33.000 Euro, die nach den von der Ministerin zitierten Schätzungen der Steuerbehörde rund 1.600.000 Haushalte erreichen; ein zinsloses Darlehen für den Kauf der ersten Wohnung (Mechanismus «Tu Casa»); und eine stark ermäßigte Mehrwertsteuer von 4 % für öffentlich geförderten und geschützten Wohnungsbau.

2. Königliches Gesetzesdekret über dringende Maßnahmen zur Stärkung der Stabilität von Mietverträgen über den Hauptwohnsitz

Es führt die automatische Verlängerung von Mietverträgen ein, «mit Schutzklauseln für verschiedene Umstände», so die Ministerin, die als Beispiel den Eigenbedarf des Vermieters für sich oder einen Angehörigen nannte. Wie sie erklärte, handelt es sich weniger um eine befristete Verlängerung als um einen Modellwechsel, mit Verlängerungen alle fünf Jahre bei privaten Vermietern und alle sieben bei Unternehmen. Die Ministerin räumte ein, dass dieser zweite Text weniger mit den Parlamentsfraktionen abgestimmt wurde.

Was das für Sie bedeutet, wenn Sie in Spanien mieten

• Heute ändert sich noch nichts. Ihr Vertrag bleibt, wie er ist, bis die Dekrete im BOE veröffentlicht werden und in Kraft treten. Bis dahin sind die genauen Voraussetzungen und Fristen nicht bekannt: welche Verträge die Verlängerung erfasst, ab wann und wie lange das Einfrieren der Mieten gilt. Die Ministerin sagte, der Text werde «in wenigen Stunden» vorliegen.
• Ihre Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Das Mietrechtsgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) unterscheidet nicht zwischen spanischen und ausländischen Mietern, und die angekündigten Maßnahmen ändern das Wohnraummietrecht, nicht das Ausländerrecht.
• Wenn Sie ein Zimmer oder eine Wohnung auf Zeit mieten – bei der Ankunft in Spanien der häufigste Fall –, bleiben Sie aufmerksam: Genau diese beiden Formen wird das Dekret regeln.
• Unterschreiben Sie keine Verzichtserklärungen und wechseln Sie nicht überstürzt den Vertrag. Warten Sie auf den offiziellen Text und halten Sie Ihren Vertrag und die Zahlungsbelege griffbereit.

Was das Mietrecht heute schon sagt

Solange die Dekrete nicht im BOE stehen, und auch wenn der Kongress sie nicht bestätigt, gilt für Ihren Mietvertrag über den Hauptwohnsitz das Mietrechtsgesetz. Das sagt es heute:

• Mindestdauer: Auch wenn Sie kürzer unterschreiben, verlängert sich der Vertrag jährlich, bis er fünf Jahre erreicht, oder sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen (juristische Person) ist. Sie können mit dreißig Tagen Frist kündigen, statt zu verlängern (Art. 9.1).
• Stillschweigende Verlängerung: Ist diese Mindestdauer erreicht und kündigt niemand (der Vermieter vier Monate, Sie zwei Monate im Voraus), läuft der Vertrag Jahr für Jahr bis zu drei weitere Jahre (Art. 10.1).
• Außerordentliche Verlängerung bei Schutzbedürftigkeit: Enden diese Fristen, können Sie ein weiteres Jahr beantragen, mit einem Bericht der kommunalen oder regionalen Sozialdienste aus dem letzten Jahr. Ist der Vermieter ein Großvermieter, muss er sie annehmen, sofern Sie keinen neuen Vertrag geschlossen haben (Art. 10.2).
• In einem angespannten Wohnungsmarktgebiet: Enden diese Fristen, können Sie jährliche Verlängerungen um bis zu drei Jahre zu denselben Bedingungen beantragen, und der Vermieter muss sie annehmen, es sei denn, Sie vereinbaren etwas anderes, schließen einen neuen Vertrag oder er hat fristgerecht Eigenbedarf für sich oder seine Familie angemeldet (Art. 10.3).
• Kaution: eine Monatsmiete bei Wohnraum (Art. 36.1). Zusätzlich darf bei Verträgen bis fünf Jahre (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) jede weitere Sicherheit zwei Monatsmieten nicht übersteigen (Art. 36.5).

Achtung: Die Verlängerung in angespannten Gebieten und die bei Schutzbedürftigkeit müssen beantragt werden; sie kommen nicht von allein.

Wohnen Sie in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet?

Jede autonome Gemeinschaft erklärt sie, und das Wohnungsministerium veröffentlicht sie vierteljährlich im BOE. Laut seiner Mitteilung vom 29. Juli 2026 sind es 317 Gemeinden in fünf Regionen: Katalonien, Baskenland, Navarra, Galicien und Asturien. Dazu gehören Barcelona, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, San Sebastián, Pamplona, A Coruña und Santiago de Compostela; in Asturien nur einige Viertel und Ortskerne (zum Beispiel La Arena und Cimadevilla in Gijón). Jede Erklärung gilt drei Jahre. Prüfen Sie Ihre Gemeinde und die Geltungsdauer im offiziellen Suchtool des Ministeriums (auf Spanisch).

Wie es weitergeht

1. BOE: Die Dekrete treten mit ihrer Veröffentlichung in Kraft, zu dem Datum, das ihr Text festlegt.
2. Kongress: Innerhalb der folgenden dreißig Tage stimmt er ab, ob er sie bestätigt oder aufhebt (Art. 86.2 der Verfassung). Die Ministerin kündigte an, dass die Regierung für kommenden Freitag eine außerordentliche Plenarsitzung zur Bestätigung erwartet.
3. Der Präzedenzfall: Das Königliche Gesetzesdekret 8/2026 vom 20. März über Mietmaßnahmen hat diesen Schritt nicht überstanden: Der Kongress beschloss seine Aufhebung (Resolución vom 28. April 2026).

Wir aktualisieren diese Seite, sobald der BOE-Text vorliegt, und nach der Abstimmung im Kongress.

Quellen

• La Moncloa: Pressekonferenz nach dem Ministerrat vom 29. September 2026 (offizielles Video, auf Spanisch).
• Gesetz 29/1994 über städtische Mietverhältnisse, Art. 9, 10 und 36 (konsolidierte Fassung).
• Spanische Verfassung, Art. 86.
• Resolución vom 28. April 2026 des Abgeordnetenkongresses (Aufhebung des RDL 8/2026).
• Ministerium für Wohnungswesen und Stadtagenda: Mitteilung vom 29. Juli 2026 und Suche nach angespannten Gebieten.