Neue Wohnungsdekrete 2026 in Spanien: Verlängerung um bis zu zwei Jahre, 2-%-Grenze und Verlängerung um fünf Jahre mit Entschädigung (RDL 28 und 29/2026)

Der Ministerrat hat am 6. Oktober 2026 zwei königliche Gesetzesdekrete zum Wohnen beschlossen, veröffentlicht im BOE vom 7. Oktober. Das Königliche Gesetzesdekret 29/2026, „por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible“ (dringende Maßnahmen zum Schutz der sozialen Funktion des Wohnens und zur Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum), tritt „el día siguiente al de su publicación“ (am Tag nach seiner Veröffentlichung; elfte Schlussbestimmung) in Kraft, also am 8. Oktober. Das Königliche Gesetzesdekret 28/2026, „por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual“ (dringende Maßnahmen zur Stärkung der Stabilität von Mietverträgen über die Hauptwohnung), „entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026“ (tritt am 15. November 2026 in Kraft; zweite Schlussbestimmung). Hier steht, was sich für Mieter ändert, mit dem genauen Artikel. Weiter unten bleibt stehen, was die am 2. Oktober aufgehobenen Dekrete vorsahen.

Die außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre (RDL 29/2026, in Kraft seit dem 8. Oktober)

Geregelt ist sie in der fünften Schlussbestimmung des RDL 29/2026. Sie gilt für Mietverträge über die Hauptwohnung, die am 8. Oktober bestehen und bei denen:

• die Pflichtverlängerung (die fünf oder sieben Jahre aus Art. 9.1 des Mietgesetzes, Ley de Arrendamientos Urbanos) „finalice antes del 31 de diciembre de 2028“ (vor dem 31. Dezember 2028 endet), oder
• die stillschweigende Verlängerung nach Art. 10.1 und 10.2 endet oder die stillschweigende Fortsetzung nach Art. 1566 des Zivilgesetzbuchs.

Der Mieter muss „al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores“ sein (mit der Miete auf dem Laufenden und es in den acht vorangegangenen Monaten jeden Monat gewesen sein). Ist das der Fall, gilt die Verlängerung „previa solicitud del arrendatario“ (auf Antrag des Mieters), „por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales“ (in Jahresschritten bis höchstens zwei zusätzliche Jahre), mit „los términos y condiciones del contrato en vigor“ (den Bedingungen des geltenden Vertrags).

Der Vermieter muss sie annehmen, außer in drei Fällen: Sie haben andere Bedingungen vereinbart, Sie haben einen neuen Vertrag unterschrieben, oder er hat Ihnen innerhalb der Fristen und Bedingungen von Art. 9.3 des Mietgesetzes mitgeteilt, dass er die Wohnung für sich oder seine Angehörigen braucht (auch wenn der Vertrag das nicht vorsah, „siempre que concurra causa real y acreditada de necesidad“, sofern ein tatsächlicher und nachgewiesener Bedarf besteht).

Zwei Einschränkungen: Wohnen Sie in einem angespannten Wohnungsmarkt (zona de mercado residencial tensionado), gilt vorrangig die Verlängerung für diese Gebiete (Art. 10.3 des Gesetzes), die mit dieser unvereinbar ist; und die Verlängerung gilt nicht, wenn Sie verlängern oder einen neuen Vertrag „con una renta inferior en al menos un cinco por ciento“ (mit einer um mindestens fünf Prozent niedrigeren Miete) schließen.

Die Grenze für die jährliche Mieterhöhung bis zum 31. Dezember 2027 (RDL 29/2026)

Die sechste Schlussbestimmung gilt für Verträge, deren Miete angepasst werden muss, weil das Vertragsjahr zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 vollendet wird:

• liegt die Miete über der Grenze des Referenzpreisindex, „no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta“ (darf überhaupt keine Erhöhung angewendet werden);
• in allen anderen Fällen gilt die Erhöhung, die Sie neu vereinbaren; ohne diese neue Vereinbarung „el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento“ (darf die Erhöhung zwei Prozent nicht übersteigen).

Außerdem lautet Art. 18.1 des Gesetzes jetzt: Sagt der Vertrag nichts, wird die Miete nicht angepasst („En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos“), und die jährliche Anpassung darf nie über der Veränderung des Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnungsmietverträgen (IRAV) liegen.

Weitere Änderungen des Mietrechts ab dem 8. Oktober (Art. 3 des RDL 29/2026)

• Zimmer: Die Miete einer Hauptwohnung umfasst jetzt auch „el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda“ (die Teilvermietung eines Zimmers der Wohnung) (Art. 2.1). Die Mieten gleichzeitig vermieteter Zimmer dürfen zusammen nicht über der Miete der ganzen Wohnung liegen (Art. 17.9).
• Befristete Miete: Sie ist für jemanden, der „temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable“ ist (vorübergehend und aus einem berechtigten, nachweisbaren Grund nicht an seinem gewöhnlichen Wohnsitz) (Art. 2.3). Der Vertrag muss diesen Grund nennen; tut er es nicht, gilt er „con efectos retroactivos“ (rückwirkend) als Vertrag über eine Hauptwohnung (Art. 7.2). Er dauert mehr als einunddreißig Tage und in der Regel nicht mehr als zwölf Monate (Art. 9 bis). Sie können nach einem Monat mit zehn Tagen Frist ausziehen (Art. 11.2), und die zusätzliche Sicherheit darf eine Monatsmiete nicht übersteigen (Art. 36.5).
• Miete bei einem neuen Vertrag im angespannten Gebiet: Sie darf die letzte Miete der vorangegangenen fünf Jahre in dieser Wohnung, angepasst, nicht übersteigen; nur in bestimmten Fällen darf sie um bis zu 10 % höher sein (kürzlich erfolgte Sanierung, energetische Verbesserung oder Barrierefreiheit, oder ein Vertrag über zehn Jahre oder mehr) (Art. 17.6). Ist der Vermieter ein Großeigentümer (mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 m² Wohnfläche; die Region kann die Grenze im angespannten Gebiet auf fünf oder mehr senken, Art. 3.k des Gesetzes 12/2023 in der Fassung von Art. 4 des RDL 29/2026), gilt die Grenze des Referenzpreisindex (Art. 17.7).
• Vorzeitiger Auszug (Hauptwohnung): nach sechs Monaten, mit dreißig Tagen Frist und ohne Entschädigung an den Vermieter (Art. 11).
• Maklerkosten: Kosten der Immobilienverwaltung und des Vertragsabschlusses dürfen dem Mieter „ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación“ (weder direkt noch indirekt, unter keiner Bezeichnung) berechnet werden (Art. 20.2). Die Steuern auf die Wohnung auch nicht, es sei denn, Sie selbst sind Steuerschuldner (Art. 20.1).
• Sicherheiten: Zusätzlich zur Kaution darf der Vermieter eine weitere Sicherheit von höchstens zwei Monatsmieten bei Verträgen bis zu fünf Jahren verlangen (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), und „en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta“ (vom Mieter darf nie verlangt werden, eine Mietausfallversicherung abzuschließen) (Art. 36.5).
• Reparaturen: Gibt es Schäden, die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit beeinträchtigen, können Sie die Reparatur schriftlich mit einem Kostenvoranschlag verlangen; antwortet der Vermieter nicht innerhalb von fünfzehn Kalendertagen oder lehnt er ohne Begründung ab, können Sie selbst reparieren lassen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen, sofern sie angemessen und belegt sind (Art. 21.5).
• Bei der Rückgabe der Wohnung: Ein Protokoll über den Zustand der Wohnung wird unterschrieben; wird keines unterschrieben oder vermerkt es keine Schäden, wird vermutet, dass Sie sie in gutem Zustand zurückgegeben haben, sofern nichts anderes bewiesen wird (Art. 36.7).
• Schriftlicher Vertrag: Wenn Sie ihn verlangen, ist er Pflicht; wird er nicht geschlossen, bleibt der mündliche Vertrag gültig (Art. 37.2).
• Anzeigen: Mietanzeigen müssen den Referenzpreisindex angeben, wenn die Wohnung in einem angespannten Gebiet liegt, die geltende Mietgrenze und gegebenenfalls die Kennnummer der Wohnung und ob der Vermieter ein Großeigentümer ist (Art. 20 des RDL 29/2026).

Räumungen schutzbedürftiger Personen (Art. 2 und 5 des RDL 29/2026)

Bis zum 31. Dezember 2030 setzt das Gericht das Verfahren aus, wenn die beklagte Person schutzbedürftig ist und keine Wohnalternative hat und der Kläger eine Gesellschaft ist, die Immobilien oder Portfolios notleidender Hypothekendarlehen „por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado“ (zu einem Preis deutlich unter ihrem Marktschätzwert) kauft, mit dem Ziel, „eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales“ (die Mechanismen der sozialen Funktion des Wohnens zu umgehen oder den Ertrag durch unverhältnismäßige Mieten, Wiederverkaufspreise oder nicht wohnliche Nutzung zu maximieren). Das gilt auch, wenn bereits ein Urteil oder ein Räumungsbeschluss vorliegt, solange er nicht vollstreckt ist. Für Behörden und öffentliche Sozialwohnungsunternehmen gilt es nicht (Art. 2.1). Bei anderen Klägern, und außerhalb der Fälle des neuen Art. 22.6 der Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil), fordert das Gericht die Verwaltung auf, eine Alternative anzubieten, und setzt das Verfahren aus, wenn es keine gibt; die Aussetzung wird alle zwölf Monate überprüft und endet spätestens nach drei Jahren (Art. 2.2). Achtung: Es gibt keine Aussetzung, wenn das Gericht die Schutzbedürftigkeit des Vermieters für gewichtiger hält (außer er ist eine juristische Person oder ein Großeigentümer), und die wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit des Mieters „tampoco prevalecerá“ (hat ebenfalls keinen Vorrang), wenn der Vermieter eine natürliche Person mit zwei Wohnungen oder weniger ist. Und bei Räumungen wegen Zahlungsverzugs eines schutzbedürftigen Mieters hat die Verwaltung zwei Monate Zeit, eine Alternative anzubieten oder die Schuld zu begleichen; tut sie keines von beiden, tritt sie in die Schuld ein und es gibt keine Räumung (neuer Art. 22.6 der Zivilprozessordnung). Die Aussetzung befreit Sie nicht davon, weiter die Miete zu zahlen.

Die Verlängerung um jeweils fünf Jahre mit Entschädigung (RDL 28/2026, ab dem 15. November)

Das RDL 28/2026 fasst Art. 10 des Mietgesetzes neu. Es gilt erst ab dem 15. November 2026. Ab dann:

• Nach fünf Vertragsjahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) „se prorrogará tácita y obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica“ (verlängert sich der Vertrag stillschweigend und verpflichtend um jeweils fünf Jahre, oder sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist), sofern niemand kündigt. Der Vermieter muss sechs Monate vorher Bescheid geben; Sie zwei.
• Teilt der Vermieter mit, dass er nicht verlängert, schuldet er Ihnen eine Entschädigung: den höheren Betrag aus zwölf Monatsmieten oder einer Monatsmiete pro Jahr, das Sie in der Wohnung gewohnt haben, berechnet nach dem oberen Wert des staatlichen Referenzpreissystems für Mieten (oder nach Ihrer Miete, wenn es keinen Referenzwert gibt). Gezahlt wird bei der Rückgabe der Wohnung.
• Keine Entschädigung gibt es, wenn der Vermieter als natürliche Person die Wohnung für sich oder Angehörige bis zum zweiten Grad braucht (ziehen sie nach drei Monaten nicht ein, außer bei höherer Gewalt, gibt es sie doch); wenn Sie in den zwölf Monaten vor der Mitteilung mehr als sechs nicht dort gewohnt haben, außer aus berechtigtem Grund (Gesundheit, Arbeit, Studium, Pflege von Angehörigen) oder wenn Ihr Ehepartner oder Ihre unterhaltsberechtigten Kinder dort weiter gewohnt haben; wenn Sie am Tag der Mitteilung in derselben Gemeinde eine andere geeignete Wohnung haben, als Eigentum oder mit einem dinglichen Nutzungsrecht, und dort einziehen können; wenn Sie einen neuen Vertrag unterschreiben; oder wenn Sie ausdrücklich oder stillschweigend ein förmliches Angebot für einen neuen Vertrag über dieselbe Wohnung ablehnen, das innerhalb der Kündigungsfrist gemacht wird, mindestens fünf Jahre (sieben bei juristischen Personen) dauert und dessen Miete nach Art. 17.6 begrenzt ist, auch wenn die Wohnung nicht in einem angespannten Gebiet liegt (Art. 10.2). Diese Gründe müssen „de forma expresa, detallada y por escrito“ (ausdrücklich, detailliert und schriftlich) in der Mitteilung stehen.
• Keine Entschädigung gibt es auch, wenn Sie eine für den Vermieter verpflichtende gesetzliche Verlängerung hätten beantragen können und es nicht getan haben; beantragen Sie sie, wird die Entschädigung am Ende dieser Verlängerung fällig. Verkauft der Vermieter die Wohnung, schuldet der Käufer, der in den Vertrag eintritt, die Entschädigung (Art. 10.1).
• Vereinbaren Sie und der Vermieter später eine Verlängerung, darf sie nicht kürzer als fünf Jahre sein (sieben bei juristischen Personen), und Klauseln, die Ihren Vertrag verschlechtern, sind nichtig (Art. 10.3 und 10.4). Die Verlängerung um ein Jahr wegen Schutzbedürftigkeit und die um bis zu drei Jahre im angespannten Gebiet bleiben bestehen (Art. 10.5 und 10.6).
• Zusammenspiel mit der Zwei-Jahres-Verlängerung des RDL 29/2026: Diese Verlängerung „no será de aplicación cuando proceda la prórroga prevista en el artículo 10.1“ (gilt nicht, wenn die Verlängerung nach Art. 10.1 greift). Wird sie auf Sie angewendet, nachdem der Vermieter mitgeteilt hat, dass er nicht verlängert, endet der Vertrag mit ihrem Ablauf (außer bei Einigung oder neuem Vertrag), und hat der Vermieter keinen der Gründe aus Art. 10.2, schuldet er Ihnen die Entschädigung (erste Zusatzbestimmung des RDL 28/2026). Achtung bei der Nummerierung: Ab dem 15. November wird die Verlängerung im angespannten Gebiet, die das RDL 29/2026 als Art. 10.3 zitiert, zu Art. 10.6.
• Bereits geschlossene Verträge: Es gilt für Ablaufdaten nach dem 15. November. Mitteilungen über die Nichtverlängerung, die der Vermieter vor der Veröffentlichung des Dekrets im BOE (7. Oktober) wirksam gemacht hat, bleiben gültig und begründen keinen Anspruch auf Entschädigung, auch wenn danach eine außerordentliche Verlängerung greift. Bleiben Ihrem Vertrag am 15. November weniger als sechs Monate bis zum Ablauf, kann der Vermieter mit vier Monaten Frist Bescheid geben. Sind Sie bereits in den drei Jahren jährlicher Verlängerung, bleiben Sie bis zum Ende darin, danach gilt die neue Regelung. Ist Ihr Vertrag in stillschweigender Fortsetzung (Art. 1566 des Zivilgesetzbuchs), gilt die neue Regelung ab dem ersten Ablaufdatum nach dem 15. November, und für die fünf oder sieben Jahre zählt die gesamte Zeit seit dem ursprünglichen Vertrag (einzige Übergangsbestimmung).

Wenn Sie die Verlängerung nach dem aufgehobenen Dekret beantragt haben

Das RDL 29/2026 erkennt die nach dem RDL 8/2026 vom März beantragten Verlängerungen an, ohne dass sie neu beantragt werden müssen (erste Übergangsbestimmung). Zu denen, die nach dem RDL 26/2026 beantragt wurden, solange es galt (1. bis 2. Oktober), sagt es nichts. Die Verlängerung des RDL 29/2026 gilt ab dem 8. Oktober „previa solicitud del arrendatario“ (auf Antrag des Mieters). Wenn Sie die vorherige beantragt haben, bewahren Sie den Nachweis dieses ersten Antrags und seines Datums auf.

Die am 2. Oktober aufgehobenen Dekrete (RDL 26/2026 und RDL 27/2026)

Der Kongress stimmte gegen die Bestätigung der beiden Wohnungsdekrete vom 29. September: Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 „ha sido rechazado por 172 votos a favor y 178 en contra“ (wurde mit 172 Ja- und 178 Nein-Stimmen abgelehnt) und das Königliche Gesetzesdekret 27/2026 „por 166 votos a favor y 184 en contra“ (mit 166 Ja- und 184 Nein-Stimmen) (Pressemitteilung des Kongresses). Was folgt, erklärt, was sie vorsahen, und gilt nicht mehr: Für Ihren Vertrag gelten die neuen Dekrete oben.

Was das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 vorsah (aufgehoben)

1. Die außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei Jahre (aufgehoben)

Die fünfte Schlussbestimmung erlaubt Mietern, eine außerordentliche Verlängerung in jährlichen Abschnitten und um höchstens zwei zusätzliche Jahre zu beantragen, zu den gleichen Bedingungen wie im laufenden Vertrag. Sie haben Anspruch darauf, wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind:

• Ihr Vertrag betrifft Ihre Hauptwohnung, unterliegt dem Mietgesetz für städtischen Wohnraum (LAU) und ist am 1. Oktober 2026 in Kraft.
• Die Pflichtverlängerung (fünf Jahre, sieben Jahre bei einer juristischen Person als Vermieter, etwa einer Firma) endet vor dem 31. Dezember 2028, oder die stillschweigende Verlängerung nach Art. 10.1 und 10.2 des Gesetzes endet, oder die stillschweigende Fortsetzung nach dem Zivilgesetzbuch endet.
• Sie sind mit der Miete nicht im Rückstand und haben in den letzten acht Monaten jeden Monat gezahlt.

Die Verlängerung kommt nicht von selbst: Sie müssen sie beantragen. Das Dekret schreibt weder Form noch Frist für den Antrag vor; ratsam ist es, ihn schriftlich und mit nachweisbarem Datum zu stellen (zum Beispiel per Burofax, dem spanischen Einschreiben mit Inhaltsnachweis) und bevor Ihr Vertrag ausläuft.

Der Vermieter muss sie annehmen, außer in diesen Fällen:

• Sie haben andere Bedingungen vereinbart oder einen neuen Vertrag unterschrieben.
• Sie einigen sich auf eine Verlängerung oder einen neuen Vertrag mit einer mindestens 5 % niedrigeren Miete.
• Der Vermieter hat Ihnen mitgeteilt, dass er die Wohnung für sich oder seine Angehörigen braucht, und zwar innerhalb der Fristen und Bedingungen von Art. 9.3 des Gesetzes. Dieser Artikel sieht das für Vermieter vor, die natürliche Personen sind, nach dem ersten Vertragsjahr und als dauerhafte Wohnung für sich, Verwandte ersten Grades oder den Ehepartner nach rechtskräftiger Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung. Die Mitteilung muss mindestens zwei Monate vorher und unter Angabe des Grundes. Für diese Verlängerung muss dieser Bedarf nicht im Vertrag stehen, er muss aber tatsächlich bestehen und nachgewiesen sein.

Wenn Sie in einem angespannten Wohnungsmarkt wohnen, hat die bereits bestehende Verlängerung um bis zu drei Jahre (Art. 10.3 des Gesetzes) Vorrang: Beide lassen sich nicht addieren.

Wenn Sie die Verlängerung nach dem Königlichen Gesetzesdekret 8/2026 schon beantragt haben, solange es galt, bleibt dieser Antrag gültig, ohne ihn zu wiederholen, und Ihr Recht, vom Vertrag zurückzutreten, bleibt bestehen. Endet diese Verlängerung, wird eine neue nach den Regeln dieses Dekrets beantragt (erste Übergangsbestimmung).

2. Die Begrenzung der jährlichen Mieterhöhung bis zum 31. Dezember 2027 (aufgehoben)

Wenn Ihr Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 ein weiteres Jahr vollendet (und die Miete angepasst werden soll), gilt nach der sechsten Schlussbestimmung:

• Liegt Ihre Miete bereits über der Obergrenze des Systems der Referenzmietpreise, darf sie gar nicht steigen.
• In allen anderen Fällen gilt die Erhöhung, die Sie neu vereinbaren. Ohne neue Vereinbarung darf sie 2 % nicht übersteigen.

Außerdem sagt die neue Fassung von Art. 18.1 des Gesetzes: Ohne ausdrückliche Vereinbarung wird die Miete nicht angepasst, und die jährliche Erhöhung darf nie die Veränderung des Referenzindex für die jährliche Anpassung von Wohnungsmieten (IRAV) übersteigen.

3. Weitere Regeln, die es im Mietgesetz änderte (aufgehoben)

Das Dekret sagt nicht ausdrücklich, ob diese Regeln auch für Verträge gelten, die vor dem 1. Oktober geschlossen wurden (das regelt es nur für Zeitmieten, siehe unten). Für neue Verträge gelten sie ab diesem Datum.

• Keine Makler- oder Vertragskosten: Sie dürfen Ihnen weder direkt noch indirekt berechnet werden, auch nicht für die Verlängerung oder Änderung des Vertrags (Art. 20.2).
• Sicherheiten: Sie können nicht zum Abschluss einer Mietausfallversicherung verpflichtet werden, und eine zusätzliche Sicherheit neben der Kaution darf bei Wohnungsmietverträgen bis fünf Jahre (sieben bei einer juristischen Person als Vermieter) zwei Monatsmieten nicht übersteigen (Art. 36.5).
• Dringende Reparaturen: Bei Schäden, die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit beeinträchtigen, oder sind Reparaturen nötig, die dem Vermieter obliegen, können Sie diese schriftlich mit einem angemessenen Kostenvoranschlag verlangen. Der Vermieter hat fünfzehn Kalendertage, um ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder sie selbst durchzuführen; antwortet er nicht oder lehnt er ohne Grund ab, können Sie die Arbeiten ausführen lassen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen; sie müssen angemessen sein und durch Unterlagen nachgewiesen werden (Art. 21.5).
• Beim Auszug unterschreiben Vermieter und Mieter ein Dokument über den Zustand der Wohnung. Wird keines unterschrieben oder enthält es keine Schäden, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass Sie die Wohnung in gutem Zustand übergeben haben (Art. 36.7).
• Schriftlicher Vertrag: Auf Ihren Wunsch muss der Vertrag schriftlich geschlossen werden; ein mündlicher Vertrag bleibt trotzdem gültig (Art. 37).
• Verkauft der Vermieter die Wohnung, haben Sie ab der Mitteilung dreißig Kalendertage lang ein Vorkaufsrecht, auf das nicht vertraglich verzichtet werden kann (Art. 25).

Zimmer und Zeitmieten: was es änderte (aufgehoben)

Das ist bei der Ankunft in Spanien der häufigste Fall, und hier ändert sich am meisten (Art. 3 des Dekrets, der das Mietgesetz reformiert):

• Ein Zimmer als Ihr Zuhause zu mieten, gilt als Miete der Hauptwohnung. Das Gesetz umfasst jetzt „die Teilvermietung eines Zimmers oder Raums der Wohnung“ (Art. 2.1). Befristet ist sie nur, wenn Sie es mieten, weil Sie vorübergehend außerhalb Ihres Wohnsitzes sind, unter den Bedingungen des nächsten Punktes (Art. 2.3). Außerdem darf die Summe der Mieten der gleichzeitig laufenden Zimmermietverträge einer Wohnung die Miete für die ganze Wohnung nicht übersteigen (Art. 17.9).
• Eine Zeitmiete braucht einen Grund. Sie gilt nur dann als befristet, wenn sie Ihren Wohnbedarf deckt, weil Sie sich aus einem berechtigten und nachweisbaren Grund vorübergehend außerhalb Ihres gewöhnlichen Wohnsitzes aufhalten (Art. 2.3). Der Vertrag muss diesen Grund nennen; fehlt er, gilt der Vertrag vom ersten Tag an als Miete der Hauptwohnung. Die Beweislast trägt der Vermieter (Art. 7.2).
• Dauer: mehr als 31 Tage und in der Regel höchstens zwölf Monate. Dauert sie ohne rechtfertigenden Grund länger als zwölf Monate, oder werden mehr als zwei Zeitmietverträge hintereinander zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung geschlossen, gilt der erste als Miete der Hauptwohnung, mit Mindestdauer und Verlängerungen (Art. 9 bis).
• Reparaturen bei Zeitmieten: Der Vermieter muss innerhalb von fünf Werktagen antworten; tut er das nicht, können Sie die Reparatur ausführen und den Betrag von ihm verlangen oder ihn, mit Nachweis, von der Miete des Folgemonats abziehen (Art. 21 bis).
• Aufeinanderfolgende Zeitmietverträge über dieselbe Wohnung: Die Miete der folgenden Verträge darf jährlich nicht stärker steigen als der IRAV (Art. 17.8).
• Sicherheit: Bei Zeitmieten darf eine zusätzliche Sicherheit neben der Kaution eine Monatsmiete nicht übersteigen (Art. 36.5).
• Früher ausziehen: Bei einer Zeitmiete können Sie nach einem Monat mit zehn Tagen Vorlauf kündigen; bei der Miete der Hauptwohnung nach sechs Monaten mit dreißig Tagen Vorlauf. In beiden Fällen ohne Entschädigung (Art. 11).
• Wenn Ihr Zeitmietvertrag vor dem 1. Oktober geschlossen wurde, gelten seine bisherigen Regeln bis zum vereinbarten Ende; dann erlischt er ohne Verlängerung. Wird er erneuert, gelten die neuen Regeln (achte Übergangsbestimmung des Gesetzes).

Diese Regeln zu Zeit- und Zimmermieten gelten unbeschadet der Vorschriften der einzelnen Autonomen Gemeinschaften, die in ihrem Gebiet anzuwenden sind (neue zwölfte Zusatzbestimmung des Gesetzes). Wenn Sie zum Beispiel in Katalonien wohnen, prüfen Sie auch die katalanischen Regeln.

Für wen es nicht galt

• Ihre Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Das Mietgesetz unterscheidet nicht zwischen spanischen und ausländischen Mietern, und das Dekret ändert das Ausländerrecht nicht.
• Die Verlängerung um zwei Jahre gilt nicht für Zeitmietverträge: nur für Verträge über die Hauptwohnung, die am 1. Oktober in Kraft sind.
• Sie gilt nicht bei Mietrückständen: Sie müssen auf dem Laufenden sein und es in den acht Monaten davor gewesen sein.
• Ferienwohnungen fallen nicht darunter: Die touristische Überlassung, die höchstens 31 Tage dauern darf, bleibt außerhalb des Mietgesetzes (Art. 5.e).

Weitere Maßnahmen des Dekrets (aufgehoben)

• Zwangsräumungen schutzbedürftiger Personen ohne Wohnalternative (Art. 2), bis zum 31. Dezember 2030. Ist der Kläger eine Einrichtung, die Wohnungen oder Portfolios notleidender Hypothekendarlehen zu einem deutlich unter dem Schätzwert liegenden Preis erwirbt, um die soziale Funktion des Wohnraums zu umgehen oder ihre Rendite zu maximieren, setzt das Gericht das Verfahren aus, wenn der Mieter schutzbedürftig ist (mit Bericht der Sozialdienste oder nach den Kriterien von Art. 441.7 der Zivilprozessordnung) und keine Wohnalternative hat. Bei anderen Klägern fordert das Gericht die Behörden auf, über ihre verfügbaren Mittel zu berichten, und setzt aus, wenn sie nicht antworten oder keine haben; die Aussetzung wird alle zwölf Monate überprüft und endet unter anderem nach drei Jahren oder wenn Sie die angebotene Alternative ohne Grund ablehnen. Die Schutzbedürftigkeit des Mieters hat keinen Vorrang, wenn der Vermieter eine natürliche Person mit höchstens zwei Wohnungen ist, und die Aussetzung hebt die Pflicht zur Mietzahlung nicht auf. Sie erfasst auch Fälle mit bereits ergangenem Urteil oder Räumungsbeschluss, solange die Räumung nicht vollzogen ist (Art. 2), sowie laufende Vollstreckungen, in denen sie noch nicht stattgefunden hat, auch wenn eine frühere Aussetzung bereits entschieden oder ausgeschöpft war (zweite Übergangsbestimmung).
• Außerordentlicher Zahlungsmechanismus: Ist der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig und bietet die Behörde keine angemessene Wohnalternative an, hat sie zwei Monate Zeit, eine anzubieten oder die Schulden zu begleichen; währenddessen ruht das Verfahren. Tut sie keines von beiden, tritt die Behörde in die Schuld ein, es gibt keine Räumung, und der Vertrag läuft weiter, solange die Schutzbedürftigkeit besteht (Art. 5, neuer Art. 22.6 der Zivilprozessordnung).
• Steuerabzug für die Miete der Hauptwohnung: 10 % der gezahlten Beträge, wenn Ihre Bemessungsgrundlage unter 33.007,20 Euro liegt. Die Höchstgrundlage beträgt 11.630 Euro im Jahr, wenn Ihre Bemessungsgrundlage 23.007,20 Euro nicht übersteigt; zwischen diesem Betrag und 33.007,20 Euro werden von 11.630 Euro das 1,163-Fache der Differenz zwischen Ihrer Bemessungsgrundlage und 23.007,20 Euro abgezogen. Er gilt nicht, wenn Sie oder jemand aus Ihrer Familieneinheit mindestens das halbe Jahr lang allein oder gemeinsam das gesamte volle Eigentum oder ein Nutzungsrecht an einer anderen Wohnung in weniger als 50 km Entfernung haben, es sei denn, eine behördliche oder gerichtliche Entscheidung verhindert, dort zu wohnen (Art. 6, neuer Art. 68.6 des Einkommensteuergesetzes, mit Wirkung ab Inkrafttreten des Dekrets).
• Spekulative Käufe: Bis zum 31. Dezember 2028 wird Einrichtungen, deren Zweck der Erwerb von Immobilien ist, der unentgeltliche Erwerb von Wohnungen oder ihr Kauf unter 70 % ihres Schätzwerts beschränkt, mit Ausnahmen (Art. 1).
• Programm TU CASA für die erste Wohnung: zinslose Darlehen ohne Gebühren über den geringeren der beiden Beträge: 20 % des Wohnungswerts oder 50.000 Euro. Begünstigte und Voraussetzungen legt ein noch nicht veröffentlichter Beschluss des Ministerrats fest (Art. 19).

Wohnen Sie in einem angespannten Wohnungsmarkt?

Diese Gebiete erklärt jede Autonome Gemeinschaft, und das Wohnungsministerium veröffentlicht sie. Laut seiner Mitteilung vom 29. Juli 2026 gibt es 317 Gemeinden in fünf Regionen: Katalonien, Baskenland, Navarra, Galicien und Asturien. Prüfen Sie Ihre Gemeinde und wie lange die Erklärung gilt im offiziellen Suchwerkzeug des Ministeriums. Wohnen Sie in einem solchen Gebiet, ist neben der Verlängerung um bis zu drei Jahre nach Art. 10.3 darf die Miete eines neuen Vertrags die des letzten Vertrags der vorangegangenen fünf Jahre über diese Wohnung, nach Anpassung, nicht übersteigen (Art. 17.6), und bei einem Großvermieter auch nicht den Referenzmietpreisindex (Art. 17.7).

Das spanische Verfassungsgericht hat die Klage der baskischen Regierung unter anderem gegen Artikel 18 des Gesetzes 12/2023 abgewiesen, der die Ausweisung angespannter Gebiete regelt (STC 59/2026 vom 8. September, im BOE veröffentlicht am 12. Oktober 2026). Dieser Artikel bleibt in Kraft.

Am selben Tag wie das vorherige Wohnungsdekret verabschiedete der Ministerrat ein zweites Dekret, zur automatischen Verlängerung von Mietverträgen über die Hauptwohnung. Es wurde am 1. Oktober 2026 im BOE veröffentlicht und trat am Folgetag in Kraft (Königliches Gesetzesdekret 27/2026, zweite Schlussbestimmung).

Das zweite Dekret, ebenfalls aufgehoben: die automatische Verlängerung (RDL 27/2026)

Das RDL 27/2026 fasst Artikel 10 des Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (Gesetz 29/1994) neu. Es betrifft Verträge über die Hauptwohnung (nicht die Miete von Gewerberäumen, Saisonmieten oder eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken) und ändert, was nach Ablauf der Mindestlaufzeit des Vertrags geschieht.

Ohne das Dekret: War die Mindestlaufzeit erreicht (fünf Jahre, oder sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, etwa ein Unternehmen), verlängerte sich der Vertrag Jahr für Jahr um bis zu drei weitere Jahre und endete danach oder ging in die automatische Fortsetzung ("tácita reconducción") nach dem Zivilgesetzbuch über.

Mit dem Dekret (aufgehoben): Ist dieselbe Mindestlaufzeit erreicht und kündigt keine der Parteien an, dass sie nicht fortsetzen möchte, verlängert sich der Vertrag verpflichtend um aufeinanderfolgende Zeiträume von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist). Dies gilt am Ende der Mindestlaufzeit und auch am Ende jeder späteren Verlängerung, einschließlich der freiwilligen und der gesetzlich geregelten. Mit dem neuen Art. 10.1 des Gesetzes wird die Fortsetzung des Vertrags zur Regel.

Was es für Mieter geändert hätte

• Ankündigung der Nichtverlängerung. Ein Vermieter, der nicht verlängern will, muss Sie sechs Monate im Voraus benachrichtigen (die Begründung des Dekrets erläutert, dass die Frist bisher vier Monate betrug). Wenn Sie derjenige sind, der nicht fortsetzen will, müssen Sie zwei Monate im Voraus kündigen (Art. 10.1).
• Entschädigung, wenn der Vermieter nicht verlängert. Kündigt der Vermieter wirksam die Nichtverlängerung an, muss er Sie mit mindestens zwölf Monatsmieten für eine Wohnung mit ähnlichen Merkmalen wie Ihre entschädigen —nicht mit der Miete Ihres eigenen Vertrags—, soweit möglich berechnet anhand des staatlichen Referenzindex für Mietpreise; und nie weniger als eine Monatsmiete pro Jahr, das Sie in der Wohnung gelebt haben (anteilig nach Monaten für Zeiträume unter einem Jahr und nach Tagen für Zeiträume unter einem Monat). Sie wird bei Übergabe der Wohnung gezahlt, außer in dem Fall, dass der Vermieter geltend macht, er brauche sie für sich oder seine Familie (Buchstabe a weiter unten); dann ist sie nur fällig, wenn er sie nicht innerhalb von drei Monaten bezieht (Art. 10.1 und 10.2.a).
• Keine Entschädigung, wenn Ihnen bereits eine gesetzliche Verlängerung zusteht. Es gibt keine Entschädigung, wenn Sie in Bezug auf den angekündigten Ablauftermin die Voraussetzungen erfüllen, um eine für den Vermieter verbindliche gesetzliche Verlängerung zu erhalten, auch wenn Sie sie nicht beantragt haben (Art. 10.1, dritter Absatz).

Wann es keine Entschädigung gab, auch wenn der Vermieter nicht verlängerte

Das Dekret legt mehrere Fälle fest, die der Vermieter ausdrücklich, im Einzelnen und schriftlich in der Kündigung angeben muss (Art. 10.2). Neben den fünf konkreten Fällen fügt Buchstabe f) eine offene Klausel hinzu, sodass die Liste nicht völlig abschließend ist:

• a) Der Vermieter als natürliche Person benötigt die Wohnung für sich, für Verwandte zweiten Grades (durch Blutsverwandtschaft oder Adoption) oder für seinen Ehegatten nach einem rechtskräftigen Urteil über Trennung, Scheidung oder Nichtigkeit. Ist die Wohnung nach drei Monaten nicht von der vorgesehenen Person bezogen worden, haben Sie, außer bei höherer Gewalt, Anspruch auf die Entschädigung.
• b) Sie haben die Wohnung in den zwölf Monaten vor der Kündigung nicht länger als sechs Monate bewohnt, es sei denn, die Abwesenheit ist gerechtfertigt (Gesundheit, Arbeit, Studium, Pflege von Angehörigen) oder die in Art. 7.1 des Gesetzes genannten Personen haben weiter dort gewohnt.
• c) Sie verfügen zum Zeitpunkt der Kündigung in derselben Gemeinde über eine andere, für Ihre Bedürfnisse geeignete Wohnung als Inhaber des Volleigentums oder eines dinglichen Nutzungs- oder Nießbrauchsrechts und können sie beziehen.
• d) Sie schließen einen neuen Mietvertrag.
• e) Sie lehnen —ausdrücklich oder stillschweigend— ein nachweisbares Angebot des Vermieters ab, für dieselbe Wohnung und innerhalb der Kündigungsfrist einen neuen Vertrag zu schließen, der Ihnen fünf oder sieben Jahre garantiert und die Miete nach den Regeln des Art. 17.6 festsetzt, auch wenn die Wohnung nicht in einem angespannten Marktgebiet liegt.
• f) Es liegt ein anderer gerechtfertigter Umstand vor, der im Einzelfall die Interessen des Vermieters überwiegen lässt, sofern dieser eine nachgewiesene Schutzbedürftigkeit hat.

Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, verlieren Sie Ihren Anspruch auf Entschädigung nicht: Er geht auf den Käufer über, der als neuer Vermieter eintritt, es sei denn, einer der oben genannten Fälle liegt vor (Art. 10.1).

Freiwillige Verlängerungen und nichtige Klauseln (nach dem aufgehobenen Dekret)

• Wenn Sie nach der Ankündigung der Nichtverlängerung letztlich eine freiwillige Verlängerung vereinbaren, darf diese nicht kürzer sein als die Fristen des ersten Absatzes (fünf oder sieben Jahre) (Art. 10.3).
• Klauseln in diesen Verlängerungsvereinbarungen, die die Bedingungen des ursprünglichen Vertrags zu Ihrem Nachteil verschlechtern, sind nichtig und gelten als nicht geschrieben (Art. 10.4).

Außerordentliche Verlängerungen, die das Dekret beibehielt

Beide gelten nur, wenn der Vertrag andernfalls enden würde, weil der Vermieter die Nichtverlängerung angekündigt hat:

• Wegen Schutzbedürftigkeit: auf Antrag des Mieters eine außerordentliche Verlängerung von bis zu einem Jahr, unter Nachweis einer sozialen und wirtschaftlichen Notlage durch einen im letzten Jahr ausgestellten Bericht der Sozialdienste; sie ist für den Vermieter verbindlich, wenn er ein Großeigentümer ist, es sei denn, Sie schließen einen neuen Vertrag (Art. 10.5).
• In einem angespannten Wohnungsmarktgebiet: auf Antrag des Mieters eine außerordentliche Verlängerung in Jahresabschnitten bis zu höchstens drei Jahren, solange die Ausweisung des Gebiets in Kraft ist; sie ist für den Vermieter verbindlich, es sei denn, Sie vereinbaren andere Bedingungen, schließen einen neuen Vertrag mit den gegebenenfalls geltenden Mietobergrenzen, oder der Vermieter hat innerhalb der Fristen und Bedingungen des Art. 9.3 angekündigt, dass er die Wohnung für sich, Verwandte zweiten Grades oder seinen Ehegatten benötigt (Art. 10.6).
• Treffen mehrere außerordentliche Verlängerungen zusammen, können Sie die für Sie günstigste wählen, jedoch unbeschadet des Vorrangs der Verlängerung im angespannten Gebiet, die mit den anderen unvereinbar ist und ihnen vorgeht (Art. 10.5 und 10.6).

Bestehende Verträge (nach dem aufgehobenen Dekret)

Die neuen Regeln gelten für bestehende Verträge, aber nur für Ablauftermine, die nach dem Tag nach dem Inkrafttreten eintreten, also ab dem 4. Oktober 2026 (einzige Übergangsbestimmung):

• Wenn Ihrem Vertrag bei Inkrafttreten des Dekrets weniger als sechs Monate bis zum Ablauf bleiben, kann der Vermieter die Nichtverlängerung vier Monate im Voraus ankündigen.
• Verträge, die sich bereits im vorherigen Verlängerungszeitraum befinden, behalten diese Regeln bis zu dessen Ende; danach gilt der neue Artikel 10.
• Verträge in automatischer Fortsetzung (Art. 1566 des Zivilgesetzbuchs) unterliegen dem neuen Artikel 10 ab dem ersten Ablauftermin, der eintritt, nachdem seit dem Inkrafttreten vier Monate vergangen sind; bis dahin gelten die Art. 1566 und 1581 des Zivilgesetzbuchs. Die Zeit des ursprünglichen Vertrags und die der automatischen Fortsetzung werden für die Mindestlaufzeit zusammengerechnet, und der Vermieter kann mit vier Monaten Frist kündigen. Mitteilungen zur Beendigung der automatischen Fortsetzung, die vor dem Inkrafttreten wirksam erfolgt sind, behalten ihre Wirkung und begründen keine Entschädigung.
• Wenn Sie vor dem Inkrafttreten eine wirksame Mitteilung über die Nichtverlängerung erhalten haben, hält die Begründung des Dekrets fest, dass sie ihre Wirkung behält und keine Entschädigung begründet; im verfügenden Teil ist dies ausdrücklich nur für die automatische Fortsetzung geregelt.

Dieses zweite Dekret ist mit dem vorherigen (RDL 26/2026) abgestimmt: dessen außerordentliche Verlängerung gilt nicht, wenn die Verlängerung nach dem neuen Artikel 10.1 greift (erste Zusatzbestimmung des RDL 27/2026). Und wenn diese Verlängerung des RDL 26/2026 einen Vertrag betrifft, bei dem die Nichtverlängerung bereits angekündigt wurde, endet der Vertrag mit ihrem Ablauf —es sei denn, Sie vereinbaren eine Verlängerung nach den Absätzen 3 und 4 des Art. 10 oder schließen einen neuen Vertrag—; liegt dann kein Fall des Art. 10.2 vor, entsteht Ihr Anspruch auf Entschädigung.

Quellen

• Königliches Gesetzesdekret 29/2026 vom 6. Oktober (BOE vom 7. Oktober 2026): Art. 2, 3 (Gesetz 29/1994, Art. 2, 7, 9 bis, 10, 11, 17, 18, 20, 21, 36 und 37), 4, 5 und 20; erste Übergangsbestimmung; fünfte, sechste und elfte Schlussbestimmung (Inkrafttreten).
• Königliches Gesetzesdekret 28/2026 vom 6. Oktober (BOE vom 7. Oktober 2026): einziger Artikel (Neufassung von Art. 10 des Gesetzes 29/1994); erste Zusatzbestimmung; einzige Übergangsbestimmung; zweite Schlussbestimmung (Inkrafttreten).
• Königliches Dekret 806/2026 vom 5. Oktober zur Auflösung von Kongress und Senat und zur Ausschreibung von Wahlen (Art. 1 und 2).
• Spanische Verfassung, Art. 78.2 und 86.2.
• Abgeordnetenkongress, Pressemitteilung vom 2. Oktober 2026: „Der Kongress hat an diesem Freitag zwei Königliche Gesetzesdekrete zum Wohnen aufgehoben“ (Abstimmungen über die Königlichen Gesetzesdekrete 26/2026 und 27/2026).
• Königliches Gesetzesdekret 27/2026 vom 29. September (BOE vom 1. Oktober 2026): einziger Artikel (Neufassung des Art. 10 des Gesetzes 29/1994); erste Zusatzbestimmung; einzige Übergangsbestimmung; zweite Schlussbestimmung (Inkrafttreten).
• Zivilgesetzbuch, Art. 1566 und 1581.
• Königliches Gesetzesdekret 26/2026 vom 29. September (BOE vom 30. September 2026): Art. 1, 2, 3, 5, 6 und 19; erste und zweite Übergangsbestimmung; fünfte, sechste und elfte Schlussbestimmung.
• Gesetz 29/1994 über städtische Mietverhältnisse, Art. 9.3 (konsolidierte Fassung) und die durch das Dekret geänderten Artikel.
• Spanische Verfassung, Art. 86.
• Beschluss des Abgeordnetenhauses vom 28. April 2026 (Aufhebung des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2026).
• La Moncloa: Pressekonferenz nach dem Ministerrat vom 29. September 2026 (offizielles Video; Quelle für die angekündigte Plenarsitzung).
• Ministerium für Wohnungswesen und städtische Agenda: Mitteilung vom 29. Juli 2026 und Suche nach angespannten Wohngebieten.